bilanciaAffinché possa configurarsi dolo omissivo e possa giungersi all’annullamento del contratto, è necessario che l’inerzia o il silenzio di uno dei contraenti s’inserisca in un comportamento complesso, preordinato, con malizia ed astuzia, ad ingannare la controparte. Il semplice silenzio o reticenza, viceversa, anche se afferenti a situazioni che risultino d’interesse per la controparte, non sono di per sé sufficienti a costituire il dolo omissivo e ad invalidare il contratto. Ciò perché essi non mutano la realtà, ma si limitano a non contrastarne la percezione, cui la controparte sia autonomamente pervenuta.

I fatti

Il Tribunale accoglieva la domanda di una società per l’annullamento per dolo per l’acquisto di un immobile ad uso ufficio, acquistato dalla stessa ad una società immobiliare, con condanna alla restituzione del prezzo e risarcimento danni.

Secondo il Tribunale, l’incaricato della società venditrice, nel corso delle trattative aveva taciuto il fatto che la banca conduttrice dell’immobile sarebbe di li a poco receduta dal contratto di locazione (la notizia della prossima chiusura dell’agenzia secondo i testi assunti, già circolava, e non poteva essere ignorata dalla venditrice), anzi, affermando che il reddito del 6% al riguardo prospettato dalla venditrice era da considerarsi sicuro; detta rendita doveva considerarsi determinante per il consenso dell’acquirente, come ben noto alla venditrice.

Avverso questa sentenza interponeva appello la società venditrice e deduceva che le trattative erano sfociate in una proposta irrevocabile di acquisto, preliminare e definitivo e che la società compratrice aveva contestato il recesso della banca solo due anni dopo. Contestava che il dolo omissivo, ravvisato dal primo giudice costituito da semplice silenzio e non essendo inserito in un comportamento attivo preordinato con malizia o astuzia, potesse integrare motivo di annullamento.

La Corte di Appello accoglieva l’appello e rigettava le domande proposte dalla società compratrice. Secondo la Corte distrettuale il comportamento della venditrice non era stato tale da trarre in inganno la controparte nè poteva esserlo e, comunque, non era stato determinante del consenso ad acquistare l’immobile.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società compratrice con ricorso affidato ad un solo motivo. La società venditrice ha resistito con controricorso.

Secondo la ricorrente, la Corte territoriale avrebbe ritenuto apoditticamente che le “voci correnti” circa la possibile chiusura della filiale della Banca fossero informazioni non rilevanti nel corso delle trattive e, quindi, apoditticamente ha risolto il giudizio, nel senso nella conclusione che la società acquirente avrebbe egualmente stipulato il contratto alle stesse condizioni anche se avesse avuto conoscenza delle voci correnti circa la possibile chiusura della filiale della banca conduttrice dei locali oggetto del contratto di compravendita di cui si dice. Epperò, la regola posta dall’art. 13376 cod. civ. avrebbe valore di clausola generale il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica il modo di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante conosciuto o conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. La Corte territoriale, ancora una volta, apoditticamente, avrebbe escluso la fattispecie di cui all’art. 1440 cod. civ. escludendo che, pur mantenendo la validità del contratto, esso sarebbe stato concluso a condizioni diverse, ovvero, ad un prezzo inferiore a quello pattuito.

Il motivo è infondato ed, essenzialmente, perchè si fonda su una valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie, diversa da quella compiuta dalla Corte distrettuale, la quale, risultando priva di vizi logici e/o giuridici, non è suscettibile di sindacato nel giudizio di cassazione. D’altra parte, deve assumersi, in diritto, che, pur potendo il dolo omissivo viziare la volontà e determinare l’annullamento del contratto, tuttavia, esso rileva a tal fine solo quando l’inerzia della parte contraente si inserisca in un complesso comportamento adeguatamente preordinato, con malizia od astuzia, a realizzare l’inganno perseguito. Il semplice silenzio, anche su situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione di essa alla quale sia pervenuto l’altro contraente, non costituiscono causa invalidante del contratto. Piuttosto, la reticenza ed il silenzio non sono sufficienti a costituire il dolo, se non in rapporto alle circostanze ed al complesso del contegno che determina l’errore del “deceptus”, che devono essere tali da configurarsi quali malizia o astuzia volte a realizzare l’inganno perseguito (Cass. 12.2.2003 n. 2104).

Ora, nel caso in esame, la Corte distrettuale ha evidenziato che la società compratrice, cui incombeva il relativo onere probatorio, non ha dedotto tutti gli elementi necessari ad integrare il preteso dolo omissivo dei venditori con riferimento sia al contesto nel quale il silenzio da essi tenuto avrebbe dovuto inserirsi per essere rilevante, sia alla idoneità del silenzio stesso ad incidere sulla determinazione volitiva dell’acquirente.

La società compratrice non poteva e non doveva essere all’oscuro di tale circostanza essendo, per altro una società che, secondo l’appellante, tratta la compravendita di immobili con sede in provincia limitrofa. La società venditrice deduce, senza specifica contestazione, che il contratto fu mostrato all’acquirente in fase di trattative, e d’altronde è la stessa compratrice a fondare la sua difesa sull’essenzialità del rapporto locativo “sulla cui base la società si era determinata all’acquisto”, per una cifra anche di importo piuttosto cospicuo (…) Sicchè (…) tale clausola documentale sottoponeva l’acquirente, in caso di acquisto, al rischio di veder cessare da un momento all’altro (col preavviso), quel “reddito” che sicuro non era e non poteva essere; fermo restando che nulla impediva o avrebbe impedito al proprietario di cercare un nuovo conduttore alle normali condizioni di mercato.

Altro elemento dirimente è la datazione delle determinazioni della banca; l’esibizione è stata ottemperata, e la delibera dell’istituto si colloca dopo il preliminare che già obbligava le parti, e solo pochi giorni prima del rogito (….)”. Di più, in una mail in cui si circolarizzava all’interno dell’istituto la disposta chiusura di 110 sportelli si specificava anche, che la data ultima per modifiche condivise all’elenco delle chiusure allegate era una data dopo il rogito, sicchè detta decisione non poteva neppure ritenersi definitiva, sino a quel termine, la disdetta, in effetti successiva è (…..)”.

A sua volta, tenuto conto che, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede, intesa nella sua accezione oggettiva, quindi come regola di condotta che si sostanzia nel principio della solidarietà contrattuale, articolandosi nei due aspetti della lealtà e della salvaguardia, la Corte distrettuale ha anche escluso che la venditrice non si fosse comportata secondo buona fede, tanto è vero che ha specificato”(…) di fronte a tali risultanze non si può davvero affermare sussistente la prova che la società venditrice avesse fatto dichiarazioni consapevolmente menzognere (….)”.

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Cassazione civile, sez. VI, 08/05/2018,  n. 11009

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